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1. 아파트의 경우

가. 장기수선충당금이란?

공동주택관리법 제29조, 별표1등에 의하면 아파트를 유지하기 위한 부품교체 등을 위하여 아파트소유자에게 장기수선충당금을 징수하게 되어 있습니다. 모든 아파트에 해당하는 것은 아니며, 300세대 이상의 공동주택, 승강기가 설치된 공동주택, 중앙집중식 난방방식 또는 지역난방방식의 공동주택 등에만 해당합니다.

나. 아파트가 일반매매된 경우에는 누가 장기수선충당금 부담할까요?

공동주택관리법 시행령 제31조는 공동주택 중 분양되지 아니한 세대의 장기수선충당금은 사업주체가 부담하고, 공동주택의 소유자는 장기수선충당금을 사용자가 대신하여 납부한 경우에는 그 금액을 반환하여야 한다고 하고 있습니다. 하급심 판례도 같습니다(춘천지방법원 2016가소50426).

통상 관리비에 같이 부과되어서, 세입자가 장기수선충당금을 소유자를 대신하여 납부한 경우가 많습니다. 이때는 세입자가 이사를 가는 경우에, 소유자가 세입자가 대신 납부한 장기수선충당금을 돌려주어야 합니다.

다. 만일 아파트가 경매로 낙찰된 후에 세입자가 이사가는 경우에는 누구에게 장기수선충당금을 받을까요?

명시적인 판례는 없는 것 같습니다. 주임법 제3조의5은 임차권은 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락(競落)에 따라 소멸하며, 보증금이 모두 변제되지 않은 대항력이 있는 임차권은 소멸하지 않는다고 규정하고 있습니다. 즉 보증금을 모두 변제한 경우에는 낙찰자와는 임대차관계가 존재하지 않을 것입니다. 낙찰자는 세입자가 대납한 장기수선충당금을 부당이득한 적도 없습니다. 간혹 아파트관리소장이 장기수선충당금이 공용관리비라고 주장하고 있으나, 법령은 이 둘을 구별하는 취지에 비추어 부당한 것으로 보입니다. 그러므로 보증금을 전액배당을 받거나 대항력이 없는 세입자는 전소유자에게 돌려받으면 됩니다.

그러나 배당신청하지 않은 대항력있는 선순위임차인이라면, 임대차관계가 소멸하지 않는다고 볼 수도 있습니다. 이때는 선순위임차인은 낙찰자에게 장기수선충당금을 돌려달라고 주장할 수 있을 것 같습니다.

2. 상가의 경우는?

집합건물법은 공동주택관리법 같은 조문이 존재하지 않습니다. 다만 관리를 위하여 규약에서 정할 수 있습니다. 부담주체는 주택법의 취지에 비추어 구분소유권자가 특별수선충당금의 부담주체가 될 것입니다. 하지만 통상 관리비에 포함하여 징수하는 경우가 많으므로, 결국 세입자가 부담주체가 될 경우가 많을 것 같습니다

대법원 1987.2.24 선고 86 다카 1936 판결(참고)

후순위 저당권의 실행으로 목적부동산이 경락되어 그 선순위 저당권이 함께 소멸한 경우라면 비록 후순위 저당권자에게는 대항할 수 있는 임차인이더라도 소멸된 선순위 저당권보다 뒤에 등기되었거나 대항력을 갖춘 임차인은 함께 소멸하고, 따라서 이와 같은 경우의 경락인은 주택임대차보호법 제3조에서 말하는 임차주택의 양수인 중에 포함되지 않는다 할 것이므로, 경락인에 대하여 그 임차권의 효력을 주장 할 수 없다

등기부등본 잘 보는 것이 기본이다

등기부의 3가지 구성

부동산 등기부란 부동산의 권리관계나 현황을 기록하는 공식 문서입니다. 즉 그 부동산의 지번, 지목(토지의 종류), 구조, 면적 등의 현황을 볼 수 있고, 소유권·저당권·전세권 등 어떤 권리가 설정되어 있는지 알 수 있습니다.
등기부등본은 표제부, 갑구, 을구로 구성됩니다. 표제부는 토지나 건물의 주소·지목·면적·구조 등 현황이 나오고, 갑구는 소유권에 관한 사항, 을구는 소유권 이외의 권리에 대한 내용이 나옵니다.

➊ 표제부 부동산의 주소, 면적, 구조 등이 나옵니다. 토지 등기부등본에는 지목도 나옵니다.
➋ 갑구 소유권에 관한 사항이 있습니다.
➌ 을구 소유권 이외의 권리에 대한 내용이 들어 있습니다.

토지/단독주택 등기부의 표제부

▼ 토지 등기부의 표제부

토지 등기부등본의 표제를 보니 주소는 서울시 마포구 연남동이고 면적은 약 250㎡(약 76평)입니다.지목은 ‘대’입니다. 지목은 토지의 현황을 표시하는데, ‘대’는 집이나 건물이 지어져 있는 토지를 말합니다. 토지 등기부의 표제부를 보면 이 토지가 어디에 있으며, 면적이 얼마이고, 지목이 무엇인지를 알 수 있습니다.

➊ 표시번호/접수일 전세 및 매매 계약시에는 큰 상관이 없으나 경매물건의 권리분석을 할 때 매우 중요합니다.
➋ 소재지번/면적 토지의 주소와 면적이 기록됩니다.
➌ 지목 토지의 현재 상황에 따라 그 종류를 구분하는 것입니다. 이 토지는 집이나 건물이 지어져 있는 ‘대’입니다.

▼ 건물 등기부의 표제부

건물 등기부등본의 표제부를 보면 그 건물의 주소, 면적, 구조 등을 알 수 있습니다. 연와조 평옥으로 1층은 약 30평, 2층은 35평, 지하실은 6평입니다. 이처럼 건물 등기부의 표제부만 봐도 건물의 모습을 대략 머릿속에 그려 볼 수 있습니다.

➊ 소재지번 및 건물번호 해당 건물의 소재지가 나옵니다.

➋ 건물내역 건물의 종류, 면적, 구조를 알 수 있습니다.

토지/단독주택 등기부의 갑구

토지나 건물 등기부의 갑구에서는 소유권에 관한 사항 이 나옵니다. 즉 소유권과 관련된 권리가 생기고 바뀌고 없어지는 과정이 기록되는 것입니다.

➊ 등기부의 갑구 에는 소유권 및 그 변동에 대한 내용이 기록됩니다.
➋ 순위번호/접수일 경매물건의 권리를 분석할 때 매우 중요한 사항입니다.
➌ 등기 목적 등기의 목적이 나오는데, 여기서는 소유권 이전 등기입니다.
➍ 등기 원인 가장 최근에는 2009년 3월의 매매로 인해 소유권 이전 등기를 했습니다.
➎ 권리자 및 기타 사항 소유권 이전 등기를 한 소유자의 인적사항을 알 수 있습니다.

이 단독주택의 소유권과 관련된 사항을 살펴보면 1977년에 매매로 소유권 이전 등기가 되었고, 2001년에 매매로 소유권이 바뀌었으며, 현 주인은 2009년에 이 집을 샀습니다. 소유권과 관련된 권리는 소유권 이전 외에도 가압류, 가처분 등 다양합니다.

토지/단독주택 등기부의 을구

등기부의 을구에는 근저당권이나 전세권 등 소유권 이외의 권리가 나옵니다.
또한 등기의 원인 및 권리의 내용, 권리자에 관한 사항도 확인할 수 있습니다. 현재 이 단독주택에는 근저당권이 설정되어 있습니다. 등기가 말소되면 그림처럼 선을 그어 지워 줍니다.

➊ 등기부 을구 에는 근저당권, 전세권 등 소유권 이외의 권리가 기록됩니다.
➋ 권리자 및 기타 사항 근저당권의 채권최고액과 채무자, 돈을 빌려준 근저당권자가 기록됩니다.
➌ 등기말소 빌린 돈을 갚아 근저당권이 없어지면 말소 등기를 하고, 해당 등기는 선을 그어 권리가 사라졌음을 표시합니다.

부동산 등기부에는 많은 권리들이 표시되지만, 특별한 사정이 없는 한 선순위의 권리를 우선으로 보호합니다. 따라서 각 권리들의 순위는 매우 중요한 의미가 있습니다.
등기 순서는 갑구/갑구, 또는 을구/을구의 등기끼리는 순위번호에 의해 결정됩니다. 그리고 갑구/을구, 즉 다른 구끼리의 등기들은 순위가 접수번호에 의해 결정됩니다. 그러나 접수번호는 1년마다 갱신되므로 같은 해에 등기된 권리가 아니라면 등기가 접수된 해를 기준으로 순위를 판단합니다.

이 포스트는 『경매공부의 바다에 빠져라』에서 발췌, 정리한 것입니다.

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[부동산,토지 경매 ]아파트분양 더 알아보는 부동산경매 상식

아파트분양 더 알아보는 부동산경매 상식

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교육 효과를 높이기 위하여 소수정예로 운영하는 스터디를 택하도록 하여야 하죠.

출처: https://blog.naver.com/barni7591/221554816258

확실하게 알아가자! 부동산 경매 소액 투자 관련 정보

빌라는 환금성이 낮은 편이기 때문이제 이런 사항을 염두에 두고 경매에 임해야 하며, 

임차인을 계속 반복하여 확보할 수 있는 건물인지 잘 확인해야 합니다.

소액으로 부동산 경매 진행 시에는 가급적 빨리 임대수익을 볼 수 있는 물건을 선택합니다.

조급하지 않은 편안한 마음으로 부동산을 관리할 수 있기 때문이랍니다.

투자자들은 NPL 경매를 준비하시는 경우가 많은데 위험은 높은 데 반해 

연 수익률이 20%를 넘는 경우가 많기에 소액으로 높은 수익을 얻을 수 있는 투자처입니다.

수억 원의 거금이 있는 사람만 수익성 부동산 경매투자에 도전할 수 있는 것은 아닙니다.

1000~5000만원대의 소액매물을 노린다면 충분한 시세차익을 얻을 볼 수도 있습니다.

소액매물 가운데는 지방의 농지와 임야, 미니 주택지, 자투리 토지 정도가 있습니다.

이 경우 대체로 낙찰가율이 높기 때문에 우량매물로 여겨진다면 앞서서 투자해요.

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현재를 뜻하는 영어단어 'Present'와 선물을 뜻하는 영어단어는 같죠.

그래서 현재는 우리에게 선물과도 동일합니다. ^^

오늘이야말로 이웃님들에게 남겨진 선물 같은 시간!

그 소중한 시간 동안 저와 함께 살펴본 부동산경매 내용 절대 잊지 말기 바랍니다!

출처: https://blog.naver.com/barni7591/221554816258

경매과정과 경매용어

부동산을 얻는데에 꼭 매매만 방법은 아니죠

경매, 공매 등 다양한 방법들이 있는데요

오늘은 경매와 경매용어,

경매의 과정들을 간단히 살펴보도록 하겠습니다

경매는 관심매물 선정, 임장, 입찰 낙찰, 명도의

과정으로 진행이 됩니다.

관심매물은 대법원 법원 경매정보 사이트

( http://www.courtauction.go.kr ) 및 유료 경매사이트 (굿옥션,지지옥션)

등을 이용하실 수 있습니다.

대법원 법원 경매정보 사이트와 유료 경매 사이트는

정보제공의 차이라고 보시면 되는데요.

유료 경매 사이트의 경우에는 해당 물건의 사진과

등기부등본, 감정평가서, 현황조사서, 매각물건명세서,

세대열람내역서 등의 상세한 정보를 제공하여

물건에 대한 정보를 손쉽게 얻을 수 있습니다.

임장이란 해당 부동산을 방문해서

주변 여건,실거주자,해당부동산 상태 등을 알아보는건데요.

한 번에 모든 것을 알수 없으므로 여러번 방문해서

해당 사항들을 확인하셔야 합니다.

거주자 확인 방법은 직접 해당 부동산을 방문하거나,

경비실, 세탁소 등을 확인합니다.

직접 방문하여 살고 있는 사람을 확인할때

거주자에게 푸대접을 받는 일이 많아서 경매를 포기할때가 많은데요.

임장은 많은 시간과 노력,요령이 필요합니다.

입찰과 낙찰은 한번에 이루어지며

법원에 가서 자신이 생각한 금액을

써내는 것이 입찰입니다.

낙찰은 가장 높은 금액을 써낸 사람이 받게 되고요.

낙찰되면 정해진 기간 내에 금액을 전액 납부하고

해당 부동산을 사게 되는 것입니다.

일반 매매는 매매 금액만 전부 주면 넘겨받는데

아무 문제가 없지만 경매는 낙찰금을 전부 내도

명도의 단계를 거쳐야 온전히 내것이 됩니다.

명도는 현재 거주자를 해당 부동산에서

내보내는 것으로, 이사비용을 주고 간단히 내보낼때도 있지만

시간이 오래 걸려 곤란할떄도 있습니다.

이렇게 경매는 많은 단계를 거쳐 부동산을 소유합니다.

어렵고 힘든 단계를 거치는 만큼 상대적으로

저렴하게 구입할 수 있어 매력적인 방법입니다.

공매/경매 용어정리

오늘은 입문자들이 기본적으로 알고 가야할

자주 쓰이는 공매/경매 용어에 대해 알아보겠습니다.

-강제경매(매각) :

채권자가 채권을 증명하는 판결문과 같은 서류를

법원에 제출하여 부동산을 처분해달라고 해서 진행되는 경매입니다.

-임의 경매 :

저당권과 같은 담보권 실행을 위해 경매에 부쳐진 경매입니다.

-타경 :

경매사건에 붙이는 고유 기호

-매각 :

민사집행법에서 말하는 경매

-입찰 :

공매/경매입찰에 응하는 행위

-낙찰 :

공매/경매에서 가장 높은 가격을 제시해서 구매확정이 되는 것

-유찰 :

공매/경매에 나온 물건에 응찰하는 사람이 없거나

입찰자의 자격 또는 준비물 미비로 무효가 선언되어

다음 경매에 넘겨지는 것입니다.

공매/경매 모두 유찰이 거듭될수록 가격이 일정량 낮아집니다.

-감정평가액 :

감정평가사가 부동산의 경제적인 가치를 화폐의 단위로 측정한 것으로,

감정평가액은 최초 경매시 최저입찰가격이 됩니다.

-최저 공매/경매가 :

응찰자들이 응찰가액을 산정할 때의 기준이 되는 금액입니다.

이 가격 이하로는 입찰할 수 없고 그 이상을 써야만 합니다.

-취하 :

채무자가 채무를 변제해 채권자가

법원 경매신청 의사를 철회하는 것을 말합니다.

철회는 경매개시결정에서 경락인이 대금을 납부할 때까지 가능하며,

경매이후의 취하는 최고가 매수인의 동의가 있어야 합니다.

-변경 :

경매를 적법하게 진행시킬 수 없는 상황일 때

경매법원이 경매기일을 변경하는 것으로

이때는 최저입찰가격의 변동이 없습니다.

-연기 :

입찰인 경우에는 경매를 적법하게 진행시킬 수 없는 상황일 때,

경매법원이 경매기일을 연기하는 것으로

이때도 최저입찰가격의 변동이 없습니다.

낙찰허부 결정이나, 배당기일 등도 연기되는 경우가 있습니다.

-낙찰(불)허가결정 :

최고가매수인이 결정된 뒤,

담당재판부가 경매진행과정의 전 과정이

적법하게 진행되었는가를 검토하여

1주일 뒤 낙찰허가 또는 불허가를 결정합니다.

만약 불허가 결정이 나면

불허가 결정에 대해 이의를 제기할 수 있으며,

불허가 결정이 확정되면,

1주일 후 입찰보증금을 최고가매수인에게 반환합니다.

-대위 변제 :

이해관계인이 채무자를 대신해서

자신보다 선순위 권리의 채무를 변제, 말소하고

자신이 선순위 권리자가 되는 것입니다.

-임차인 :

주택임대차보호법상의 보호대상이 되는

채권적 임차채권을 가진 세입자입니다.

구비요건은 주민등록전입, 당해 부동산의 점유,

채권적 임차채권이 있을 것이 전제조건입니다.

-토지별도등기 있음 :

우리 민법은 토지와 건(축)물을

별개의 부동산으로 보고 있기 때문에

토지와 건물의 설정등기 내용 등이 달라질 수 있습니다.

그 설정내용이 달라진 경우

입찰목록등에서 토지별도등기 있음으로 표기해 줍니다.

-배당 :

경매되는 부동산의 대금으로

채권자의 채권을 모두 만족시킬 수 없는 경우

권리의 우선순위에 따라 매각대금을 나눠주게 되는데

이를 배당이라고 합니다.

현행 민사집행법에서의 배당요구는

배당종기일까지 배당을 요구해야 배당에 참가할 수 있으며,

이 기간을 넘긴 경우에는 배당을 해주지 않고,

한 번 요구한 배당요구는 철회를 인정하지 않습니다.

-가등기 :

종국등기를 할 수 있을 만한 실체법적

또는 절차법적 요건을 구비하지 못한 경우

혹은 권리의 설정, 이전, 변경, 소멸의 청구권을 보전하려고 할 때와

그 청구권이 시한부, 조건부이거나

장래에 있어서 확정할 것인 때에

그 본등기를 위하여

미리 그 순위를 보존하게 되는 효력을 가지는 등기로

예비등기의 일종입니다.

『가등기의 효력은

(1) 그 자체로는 완전한 등기로서의 효력이 없으나

후에 요건을 갖추어 본등기를 하게 되면

그 본등기의 순위는 가등기의 순위로 되므로,

결국 가등기를 한 때를 기준으로 하여

그 본등기의 순위가 확정된다는 본등기순위보전의 효력과,

(2) 본등기 이전에 가등기가 불법하게 말소된 경우에

가등기명의인은 그 회복을 청구할 수 있는

가등기자체의 효력(청구권보존의 효력)이 있다』

-각하 :

국가기관에 대한 행정상 또는 사법상의 신청을 배척하는 처분,

특히 소송상 법원이 당사자 그 밖의 관계인의

소에 관한 신청을 배척하는 재판을 말합니다.

다만 민사소송법상 기각과 구별하여 사용하는 경우에는

소송요건 또는 상소의 요건을 갖추지 않은 까닭으로

부적법인 것으로서 사건의 일체를

심리함이 없이 배척하는 재판을 말합니다.

-감정인 :

특별한 지식 경험에 속하는 법칙이나

이를 구체적 사실에 적용하여 얻은 판단을

법원이나 법관에 보고하는 자를 말합니다.

감정인은 일정한 경우 감정 전에 반드시 선서하여야 하는데

선서하지 않고 한 감정은 증거능력이 없습니다.

또한 허위감정은 처벌을 받습니다.

-강제 경매 :

채무자 소유의 부동산을 압류, 환가하여

그 매각대금을 가지고 채권자의 금전채권의 만족을 얻음을

목적으로 하는 강제집행 절차 중의 하나입니다.

-강제 집행 :

채권자의 신청에 의하여 국가의 집행기관이

채권자를 위하여 채무명의에 표시된 사법상의 이행청구권을

국가공권력에 기하여 강제적으로 실현하는 법적 절차입니다.