토지경매 ,단독주택 경매 등기부등본 잘 보는 것이 기본이다.

등기부등본 잘 보는 것이 기본이다

 

등기부의 3가지 구성

부동산 등기부란 부동산의 권리관계나 현황을 기록하는 공식 문서입니다. 즉 그 부동산의 지번, 지목(토지의 종류), 구조, 면적 등의 현황을 볼 수 있고, 소유권·저당권·전세권 등 어떤 권리가 설정되어 있는지 알 수 있습니다.
등기부등본은 표제부, 갑구, 을구로 구성됩니다. 표제부는 토지나 건물의 주소·지목·면적·구조 등 현황이 나오고, 갑구는 소유권에 관한 사항, 을구는 소유권 이외의 권리에 대한 내용이 나옵니다.

➊ 표제부 부동산의 주소, 면적, 구조 등이 나옵니다. 토지 등기부등본에는 지목도 나옵니다.
➋ 갑구 소유권에 관한 사항이 있습니다.
➌ 을구 소유권 이외의 권리에 대한 내용이 들어 있습니다.

토지/단독주택 등기부의 표제부

 

▼ 토지 등기부의 표제부

 

토지 등기부등본의 표제를 보니 주소는 서울시 마포구 연남동이고 면적은 약 250㎡(약 76평)입니다.지목은 ‘대’입니다. 지목은 토지의 현황을 표시하는데, ‘대’는 집이나 건물이 지어져 있는 토지를 말합니다. 토지 등기부의 표제부를 보면 이 토지가 어디에 있으며, 면적이 얼마이고, 지목이 무엇인지를 알 수 있습니다.

 

➊ 표시번호/접수일 전세 및 매매 계약시에는 큰 상관이 없으나 경매물건의 권리분석을 할 때 매우 중요합니다.
➋ 소재지번/면적 토지의 주소와 면적이 기록됩니다.
➌ 지목 토지의 현재 상황에 따라 그 종류를 구분하는 것입니다. 이 토지는 집이나 건물이 지어져 있는 ‘대’입니다.

▼ 건물 등기부의 표제부

건물 등기부등본의 표제부를 보면 그 건물의 주소, 면적, 구조 등을 알 수 있습니다. 연와조 평옥으로 1층은 약 30평, 2층은 35평, 지하실은 6평입니다. 이처럼 건물 등기부의 표제부만 봐도 건물의 모습을 대략 머릿속에 그려 볼 수 있습니다.

➊ 소재지번 및 건물번호 해당 건물의 소재지가 나옵니다.

➋ 건물내역 건물의 종류, 면적, 구조를 알 수 있습니다.

토지/단독주택 등기부의 갑구

토지나 건물 등기부의 갑구에서는 소유권에 관한 사항 이 나옵니다. 즉 소유권과 관련된 권리가 생기고 바뀌고 없어지는 과정이 기록되는 것입니다.

➊ 등기부의 갑구 에는 소유권 및 그 변동에 대한 내용이 기록됩니다.
➋ 순위번호/접수일 경매물건의 권리를 분석할 때 매우 중요한 사항입니다.
➌ 등기 목적 등기의 목적이 나오는데, 여기서는 소유권 이전 등기입니다.
➍ 등기 원인 가장 최근에는 2009년 3월의 매매로 인해 소유권 이전 등기를 했습니다.
➎ 권리자 및 기타 사항 소유권 이전 등기를 한 소유자의 인적사항을 알 수 있습니다.

이 단독주택의 소유권과 관련된 사항을 살펴보면 1977년에 매매로 소유권 이전 등기가 되었고, 2001년에 매매로 소유권이 바뀌었으며, 현 주인은 2009년에 이 집을 샀습니다. 소유권과 관련된 권리는 소유권 이전 외에도 가압류, 가처분 등 다양합니다.

토지/단독주택 등기부의 을구

등기부의 을구에는 근저당권이나 전세권 등 소유권 이외의 권리가 나옵니다.
또한 등기의 원인 및 권리의 내용, 권리자에 관한 사항도 확인할 수 있습니다. 현재 이 단독주택에는 근저당권이 설정되어 있습니다. 등기가 말소되면 그림처럼 선을 그어 지워 줍니다.

➊ 등기부 을구 에는 근저당권, 전세권 등 소유권 이외의 권리가 기록됩니다.
➋ 권리자 및 기타 사항 근저당권의 채권최고액과 채무자, 돈을 빌려준 근저당권자가 기록됩니다.
➌ 등기말소 빌린 돈을 갚아 근저당권이 없어지면 말소 등기를 하고, 해당 등기는 선을 그어 권리가 사라졌음을 표시합니다.

부동산 등기부에는 많은 권리들이 표시되지만, 특별한 사정이 없는 한 선순위의 권리를 우선으로 보호합니다. 따라서 각 권리들의 순위는 매우 중요한 의미가 있습니다.
등기 순서는 갑구/갑구, 또는 을구/을구의 등기끼리는 순위번호에 의해 결정됩니다. 그리고 갑구/을구, 즉 다른 구끼리의 등기들은 순위가 접수번호에 의해 결정됩니다. 그러나 접수번호는 1년마다 갱신되므로 같은 해에 등기된 권리가 아니라면 등기가 접수된 해를 기준으로 순위를 판단합니다.

이 포스트는 『경매공부의 바다에 빠져라』에서 발췌, 정리한 것입니다.

 

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