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소액임차인최우선변제

부동산 중개시 여러 종류의 물건과 여러 권리를 접하게 되는데 공인중개사 자격시험시 공부한 것 만으로는 턱없이 부족하다. 우선 제일 먼저 공부를 해야되는 것이 임대차보호법인데 심도 있는 공부가 필요한 부분이다.

오늘은 '소액임차인최우선변제'에 대해서만 논의를 하면, '소액임차인최우선변제'는 정부에서 죽지 마라고 주는 최소한의 보전금액이라고 생각하면 되는데, 보증금액이 1)근저당권 설정일 기준일내 2)각 지역에서 정해놓은 일정 보증금내 이고 3)이 범위내 최우선변제금액은 보전 받을 수 있다.

미등기, 불법 건축물 등 묻지도 따지지도 않고 위 요건이 되면 보전이 된다고 보면 되는데, 단 이 '소액임차인최우선변제'가 무너지는 경우가 있다. 그것이

첫번째가 보증금액이 근저당권설정일 기준일의 보증금액을 초과하는 경우이고
두번째가 수탁자 명의로 등기된 신탁등기인 경우이다.

울산시에서 2013년에 설정된 근저당권이 있는 집을 현재 기준인 보증금 6천만원으로 하는 전세계약을 맺고 이 집이 경매로 넘어간 경우 이 보증금 6천만원에 해당하는 최우선변제금액 2천만원을 근저당권보다 앞서서 배당을 받을 수 있을까?

받지 못한다

2013년부터 설정된 근저당권의 경우 광역시는 보증금 5,500만원이하에 해당하는 최우선변제금액이 1,900만원이므로 최우선변제에 해당되지 않습니다.

즉, 근저당권이 우선 배당받고 난 뒤 배당금이 남으면 배당을 받을 수 있다. 그것도 우선변제권 요건에 해당할 경우에만

두번째 수탁자명의로 신탁등기된 집에 보증금 2천만원에 월차임 70만원 임대차계약을 체결한 경우 2천만원은 보장받을 수 있을까?

이 경우에는 임대차계약시 임대측에서 누가 계약을 했느냐? 하는 부분이 중요한데 만얀 1)수탁자가 계약을 하지 않거나, 2)수탁자의 동의를 받지 않은 경우 임대차계약 자체에 효력이 없으므로 최우선변제를 받을 수 없다.

신탁이란 쉽게 설명하면 새로운 건물을 신축하려고 할 때, 일반적으로 돈이 많이 들어가기 때문에 외부에서 돈을 끌어다 쓰는 것을 의미하는데 그 종류에는 담보신탁, 처분신탁, 관리신탁, 개발신탁 등이 부동산 신탁등기에 속하며, 이 가운데 일반 부동산 거래에선 담보신탁을 자주 접하게 된다.

부동산 담보신탁은 매매할 부동산 소유자의 소유권을 신탁이전하고, 회사에서 수익권증서를 교부 받은 이후 해당 수익권증서를 담보로 금융기관으로부터 대출을 받을 수 있는 제도입니다. 사실상 다른 금융권 대출보다 담보대출을 많이 받을 수 있기 때문에 신탁등기를 하는 사례가 많다

부동산 신탁등기를 이용하면 대출이 얼마나 가능한 걸까요? 일단 방 공제(소액임차인의 최우선 변제금액)이 없기 때문에 주택담보대출이 가장 많이 나옵니다.

주로 신축빌라나 미분양이 신탁등기가 되어 있는 경우가 많으며 빌라를 기준으로 일반적인 대출은 60% 수준이지만, 신탁등기를 이용하면 매매가의 85~90%까지 대출이 가능합니다. 일례로 3억원의 주택을 매매시 3,000만원만 있으면 가능한 셈입니다. 결국 일반대출보다 실입주금이 줄어들어 실입주금이 부족한 경우 신탁등기를 선택하는 경우가 많습니다.

신탁등기 된 부동산 임대차 계약 시에는 신탁원부를 확인한 이후 계약을 진행해야 손해나 피해를 예방할 수 있습니다. 반드시 등기부등본을 발급받아 권리분석을 하고, 신탁원부를 발급받아 대출금 규모를 파악해야 합니다.

수탁자가 2인 이상인 경우가 있을 수도 있는데요. 따라서 임대인이 신탁자라도 반드시 수탁자의 동의가 필요한 셈입니다. 임대차 계약의 보증금 역시 원소유주가 아닌 수탁자에게 지급해야 하기 때문에 잔금 시 신탁등기 말소 조건 등 특약사항을 잘 확인해야 합니다.

실제로 신탁기간 중 임대차 계약을 할 경우 세입자는 모든 임대차계약을 집주인이 아닌 수탁자와 해야 합니다. 만약 신탁계약의 특성을 잘 모르고, 수탁자인 신탁회사 동의 없이 신탁자(소유자)와 직접 계약을 할 경우 계약 자체가 인정되지 않는 문제가 발생할 수도 있습니다

신탁원부를 필히 발급받아야 하며, 법원 등기과에 가면 이해관계인이 아니더라도 발급 가능하며, 수탁자의 동의 받을 경우 이익자인 금융기관(대부분 은행)에서 동의를 받아야 되는데 이익자는 동의를 거의 해주지 않습니다.

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