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1. 아파트의 경우

가. 장기수선충당금이란?

공동주택관리법 제29조, 별표1등에 의하면 아파트를 유지하기 위한 부품교체 등을 위하여 아파트소유자에게 장기수선충당금을 징수하게 되어 있습니다. 모든 아파트에 해당하는 것은 아니며, 300세대 이상의 공동주택, 승강기가 설치된 공동주택, 중앙집중식 난방방식 또는 지역난방방식의 공동주택 등에만 해당합니다.

나. 아파트가 일반매매된 경우에는 누가 장기수선충당금 부담할까요?

공동주택관리법 시행령 제31조는 공동주택 중 분양되지 아니한 세대의 장기수선충당금은 사업주체가 부담하고, 공동주택의 소유자는 장기수선충당금을 사용자가 대신하여 납부한 경우에는 그 금액을 반환하여야 한다고 하고 있습니다. 하급심 판례도 같습니다(춘천지방법원 2016가소50426).

통상 관리비에 같이 부과되어서, 세입자가 장기수선충당금을 소유자를 대신하여 납부한 경우가 많습니다. 이때는 세입자가 이사를 가는 경우에, 소유자가 세입자가 대신 납부한 장기수선충당금을 돌려주어야 합니다.

다. 만일 아파트가 경매로 낙찰된 후에 세입자가 이사가는 경우에는 누구에게 장기수선충당금을 받을까요?

명시적인 판례는 없는 것 같습니다. 주임법 제3조의5은 임차권은 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락(競落)에 따라 소멸하며, 보증금이 모두 변제되지 않은 대항력이 있는 임차권은 소멸하지 않는다고 규정하고 있습니다. 즉 보증금을 모두 변제한 경우에는 낙찰자와는 임대차관계가 존재하지 않을 것입니다. 낙찰자는 세입자가 대납한 장기수선충당금을 부당이득한 적도 없습니다. 간혹 아파트관리소장이 장기수선충당금이 공용관리비라고 주장하고 있으나, 법령은 이 둘을 구별하는 취지에 비추어 부당한 것으로 보입니다. 그러므로 보증금을 전액배당을 받거나 대항력이 없는 세입자는 전소유자에게 돌려받으면 됩니다.

그러나 배당신청하지 않은 대항력있는 선순위임차인이라면, 임대차관계가 소멸하지 않는다고 볼 수도 있습니다. 이때는 선순위임차인은 낙찰자에게 장기수선충당금을 돌려달라고 주장할 수 있을 것 같습니다.

2. 상가의 경우는?

집합건물법은 공동주택관리법 같은 조문이 존재하지 않습니다. 다만 관리를 위하여 규약에서 정할 수 있습니다. 부담주체는 주택법의 취지에 비추어 구분소유권자가 특별수선충당금의 부담주체가 될 것입니다. 하지만 통상 관리비에 포함하여 징수하는 경우가 많으므로, 결국 세입자가 부담주체가 될 경우가 많을 것 같습니다

대법원 1987.2.24 선고 86 다카 1936 판결(참고)

후순위 저당권의 실행으로 목적부동산이 경락되어 그 선순위 저당권이 함께 소멸한 경우라면 비록 후순위 저당권자에게는 대항할 수 있는 임차인이더라도 소멸된 선순위 저당권보다 뒤에 등기되었거나 대항력을 갖춘 임차인은 함께 소멸하고, 따라서 이와 같은 경우의 경락인은 주택임대차보호법 제3조에서 말하는 임차주택의 양수인 중에 포함되지 않는다 할 것이므로, 경락인에 대하여 그 임차권의 효력을 주장 할 수 없다